A regra: casa modular também é edificação
O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE, Decreto-Lei 555/99) define "edificação" como qualquer construção incorporada no território com carácter de permanência, "independentemente do sistema construtivo" (art. 2.º, al. a), na redação em vigor desde 1/10/2026 pelo Decreto-Lei 108/2026). Uma casa modular, pré-fabricada ou de madeira montada no terreno cabe nesta definição.
O artigo 1.º-A do RJUE, que aplicava o regime à construção modular permanente "independentemente da sua natureza amovível ou transportável", foi revogado pelo Decreto-Lei 108/2026, mas a ideia passou para o artigo 2.º, al. a). Os artigos 6.º e 6.º-A, que listam as obras isentas, não têm nenhuma isenção para casas modulares ou pré-fabricadas.
Licença ou comunicação prévia
- Licença (art. 4.º, n.º 2, al. c)): é o caso de uma casa nova em solo urbano, numa zona sem plano de pormenor, unidade de execução ou loteamento que defina os parâmetros da construção. Em solo rústico é também licença, em regra com consultas a entidades por causa da localização, através da CCDR (art. 13.º-A).
- Comunicação prévia (art. 4.º, n.º 4, als. d) e e)): quando um plano de pormenor, uma unidade de execução ou um loteamento já fixa alinhamentos, implantação, altura, pisos, número de fogos, área e usos, ou em zona urbana consolidada que cumpra as condições da lei. Mesmo assim, é licença se houver servidões ou restrições (REN, RAN, etc.) que o plano ou o loteamento não tratem (art. 4.º, n.º 2, al. h)).
Qual dos dois se aplica a um terreno concreto só a câmara responde. Veja o caminho da licença.
Comece pelo pedido de informação prévia (PIP)
Antes de comprar o terreno ou de assinar com um fabricante, pode pedir à câmara uma informação prévia (RJUE, art. 14.º). Qualquer interessado pode pedir; se não for o proprietário, junta a certidão predial.
- A câmara responde em 15 dias (viabilidade, n.º 1) ou 30 dias (aspetos concretos, n.º 2), contados depois dos 20 dias de saneamento do pedido (art. 16.º, n.º 1 e 2). Há aprovação tácita (art. 16.º, n.º 6).
- Uma informação prévia favorável que cubra todos os aspetos do art. 14.º, n.º 2, als. a) a f), dispensa depois a licença ou a comunicação prévia (arts. 6.º, n.º 1, al. h), e 17.º, n.º 2).
- Tem de a usar em 2 anos (art. 17.º, n.º 5), com prorrogação possível (art. 17.º, n.º 6 e 7).
- Com o DL 108/2026, o PIP ficou mais informativo: não há alterações ao pedido depois da audiência prévia e, se for desfavorável, a câmara indica como rever a operação num novo pedido (art. 16.º, n.º 5).
Veja pedido de informação prévia.
Fases e prazos
Os prazos são da câmara, por fase, e não da obra:
- Saneamento: até 20 dias (art. 11.º, n.º 2).
- Arquitetura: até 30 dias, com aprovação tácita (art. 20.º, n.º 3 e 12); podem ser prorrogados uma vez por complexidade.
- Especialidades: entregues com o pedido ou até 6 meses depois da aprovação da arquitetura (art. 20.º, n.º 4).
- Decisão final: até 20 dias (art. 23.º, n.º 1, al. a)).
No melhor caso, sem consultas externas, são 70 a 80 dias úteis. Consultas, audiência prévia e prorrogações somam tempo, por isso não conte com datas fixas. Veja o DL 108/2026 em pormenor.
O projeto e quem o assina
O projeto de licenciamento tem de ser elaborado e subscrito por técnicos habilitados e inscritos na respetiva ordem, como arquitetos e engenheiros (Lei 31/2009, art. 1.º, n.º 2, e art. 4.º; RJUE, art. 10.º, n.º 3). Pergunte ao fabricante, por escrito, se o preço inclui o projeto e os projetos de especialidades, e quem os assina. Os custos de licenças e taxas municipais andam, segundo o Santander Salto, entre 2 500 e 7 000 €, e variam de município para município.
Depois da obra: a utilização
Antes de habitar, tem de entregar à câmara uma comunicação prévia de utilização (art. 62.º-A), com termo de responsabilidade do diretor de obra ou da fiscalização. Pode usar a casa logo após a entrega. Usar sem esta comunicação é contraordenação (art. 98.º, n.º 1, al. d)), e a restituição do IVA na autoconstrução exige o documento de utilização. Alguns bancos também o pedem no fim da obra.
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