Datas e textos em vigor
- O DL 108/2026 (29 de maio de 2026) alterou o RJUE (DL 555/99). A entrada em vigor, prevista para 3 de agosto, foi adiada para 1 de outubro de 2026 pelo DL 155-B/2026, art. 2.º. As alterações ao DL 10/2024 já valiam desde 1 de junho de 2026 (DL 108/2026, art. 13.º). Aplica-se aos procedimentos iniciados desde 1 de outubro e aos que ainda estavam em saneamento (art. 12.º, n.º 1).
- A Declaração de Retificação 29-A/2026/1 corrigiu o texto, com efeitos de fundo: o art. 62.º do RJUE é reposto (não revogado), o art. 62.º-C é revogado e o art. 74.º (títulos) é revogado. Cópias do anexo sem retificação podem estar erradas.
- A Portaria 320/2026/1 aprova os modelos únicos e os termos de responsabilidade. A versão consolidada do Diário da República não tem valor legal: cite os diplomas.
Prazos e aprovação tácita
- Os prazos são por fase: saneamento 20 dias (RJUE, art. 11.º, n.º 2), projeto de arquitetura 30 dias (art. 20.º, n.º 3) e decisão final 20 dias, não prorrogáveis (art. 23.º, n.os 1, al. a), e 8). No melhor caso, sem consultas, são 70 dias úteis, mais até 10 para completar o pedido: 80. A Ordem dos Arquitetos compara com cerca de 120 dias sob o DL 10/2024 (fonte secundária; a confirmar). Contam-se pelo CPA, art. 87.º; a Cuatrecasas fala em dias úteis.
- As consultas por localização começam no saneamento e o mais tardar ao dia 20 (art. 13.º-A, n.º 1). As entidades têm 20 dias e o silêncio vale como concordância. Os pareceres não ligados à localização vão com o pedido (art. 13.º-B).
- Aprovação tácita no PIP (art. 16.º, n.º 6), no projeto de arquitetura (art. 20.º, n.º 12) e na decisão final (art. 23.º, n.º 2). Existe se a decisão não for notificada até ao primeiro dia útil depois do prazo; o prazo suspende-se se o processo parar por razão do requerente (CPA, art. 130.º, n.os 2 e 3).
- Não legaliza o ilegal: uma licença que viole o PDM ou falte um parecer obrigatório é nula (RJUE, art. 68.º), e o município responde civilmente (art. 70.º).
Utilização: comunicação prévia, não alvará
A utilização não foi abolida. O DL 108/2026, art. 9.º, converteu as referências a licença ou autorização de utilização em duas comunicações, e «alvará» passou a «título»:
- Comunicação prévia (RJUE, art. 62.º-A): depois de obras licenciadas, comunicadas ou isentas por PIP qualificado. Usa-se logo após entregar.
- Comunicação prévia com prazo (art. 62.º-B): sem obras, ou com obras isentas (exceto por PIP qualificado). Usa-se ao fim de 10 dias, salvo oposição ou vistoria (art. 64.º).
As taxas aplicam-se a todos os atos do RJUE (art. 116.º, n.º 3).
Nulidade, controlo e escrituras
- Nulidade em 3 anos. A câmara, o Ministério Público e a ação popular têm 3 anos desde a emissão (RJUE, art. 69.º, n.º 4, na redação retificada); exceção para monumentos nacionais e zonas de proteção, e mais se for crime (n.º 5). Nas situações existentes, os 3 anos contam-se desde 1 de outubro de 2026, salvo se o prazo antigo acabasse antes (DL 108/2026, art. 12.º, n.os 3 e 4). O prazo antigo de 10 anos vem da Ordem dos Arquitetos e da Cuatrecasas (fonte secundária).
- Comunicação prévia: o controlo posterior caduca 1 ano depois do pagamento das taxas ou do início da utilização, se mais tarde (art. 35.º, n.º 10). A câmara pode fiscalizar a obra a todo o tempo (n.º 11, art. 93.º).
- Escrituras. Nas transmissões de terrenos para construção, edifícios, construídos ou inacabados, e frações, o notário, o conservador, o advogado ou o solicitador regista o título, a declaração do vendedor de que o tem, ou a declaração de que não o tem (art. 4.º-A, n.º 14). Omitir a menção torna o ato anulável; a declaração de que não existe título não invalida a venda.
Taxas
- Autoliquidação das taxas na comunicação prévia, na comunicação com prazo, na aprovação tácita de licença ou PIP e nas obras isentas (art. 117.º, n.º 5). Falta de pagamento não impede a aprovação tácita (CPA, art. 130.º, n.º 6).
- O recibo já não é o título: o título é o modelo preenchido com o resumo da operação mais a prova de pagamento (art. 4.º-A, n.os 2 e 4).
- Cada regulamento municipal fixa os montantes das taxas e o valor ou a fórmula da caução e das compensações (art. 3.º, n.º 2, al. f)).
O que não mudou, ou mudou menos do que se diz
- O RGEU continua em vigor. O DL 108/2026, art. 8.º, reescreveu o art. 25.º do DL 10/2024: o RGEU só é revogado quando entrar em vigor o novo diploma das regras técnicas. A data de 1 de junho de 2026, que circula, vinha do texto original (DL 10/2024, art. 25.º).
- Casas modulares e móveis: o art. 1.º-A foi revogado, mas a ideia passou para o art. 2.º, al. a): qualquer construção incorporada no território com caráter de permanência.
A plataforma nacional
- O RJUE prevê uma «plataforma eletrónica de licenciamentos urbanísticos» (art. 8.º-A, n.º 1). É obrigatória só a partir da sua disponibilização, por portaria ainda por publicar. Os municípios podem manter as suas se forem interoperáveis e não acrescentarem passos, formalidades ou documentos (n.os 2 e 9).
- Até haver plataforma ou sistema municipal, os municípios sem tramitação eletrónica podem pedir papel (Portaria 320/2026/1, anexo VI, n.º 7).
- O nome «LicencIA» só aparece na imprensa (Observador/Lusa, 29/03/2026) e num documento da Ordem dos Arquitetos; não consta de nenhum diploma. Não encontrámos fonte que diga que já funciona (a confirmar).
Veja os caminhos de licença e os prazos por fase.