A conta de um exemplo real
A Maestro Casas anuncia o modelo Ericeira (T3, 148 m², madeira) por 58 180 €. Na mesma página, a montagem, o isolamento e a instalação aparecem como extras. A tabela soma o que a página publica e o que falta, com intervalos típicos de um guia português.
| Item | Valor | Origem |
|---|---|---|
| Preço anunciado (kit, janelas, portas, transporte) | 58 180 € | página do fabricante |
| Montagem | 14 294 € | página do fabricante |
| Isolamento (3 itens) | 15 875 € | página do fabricante |
| Mão de obra de instalação | 2 374 € | página do fabricante |
| Subtotal publicado | 90 723 € | soma nossa |
| Fundações e preparação do terreno | 5 000 a 15 000 € | Montepio (intervalo típico) |
| Licenciamento e projetos | 3 000 a 7 000 € | Montepio (intervalo típico) |
| Ligações de água, eletricidade e esgotos | 2 000 a 8 000 € | Montepio (intervalo típico) |
| Total estimado | cerca de 111 000 € (101 000 a 121 000 €) | estimativa nossa |
Os três últimos itens são intervalos de guias, não orçamentos: o seu terreno e a sua câmara podem ficar fora deles. Tratamos o total como valor sem IVA, mas a página do fabricante não diz se o IVA está incluído; confirme-o por escrito.
O preço anunciado é, assim, pouco mais de metade do total estimado (58 180 € em cerca de 111 000 €).
O que outros guias acrescentam
Os guias portugueses listam extras que podem faltar no preço de catálogo (valores sem a mesma base nem data; servem para saber o que perguntar):
- Transporte dos módulos: 2 000 a 6 000 € e montagem no local: 5 000 a 10 000 € (Montepio).
- Preparação do terreno: 3 000 a 10 000 € (Santander Salto).
- Certificação energética e acústica: 500 a 1 000 € (Santander Salto).
- Acabamentos: 20% a 30% do custo da obra (Santander Salto).
- Eletricidade e canalização: a Habitissimo escreve que raramente estão incluídas nas casas pré-fabricadas.
- Terreno: 20 000 a 80 000 € segundo o Montepio (não está no total acima).
O que pedir ao vendedor que inclua
Peça um orçamento por escrito, com cada linha separada, e confirme:
- o que contém o "kit": estrutura, janelas, portas, cobertura, isolamento, acabamentos interiores;
- se há transporte, grua e montagem, e quem as paga;
- se o preço assume fundações feitas por si (em preços "chave na mão" como os da Montra Perfeita, 168 750 a 281 250 € para 90 a 210 m², o censo regista a casa pronta sobre fundações do comprador);
- se inclui projeto de licenciamento e projetos de especialidades, e quem os assina;
- se inclui instalação elétrica, canalização, casas de banho e cozinha;
- se o preço tem IVA e a que taxa;
- o prazo de entrega (um vendedor de betão indica 270 dias) e até quando o preço é válido.
Para cada fabricante com preço publicado, o diretório mostra esse preço e uma estimativa do total, com a fonte.
IVA: paga-se 23% e pede-se a diferença
No continente, a taxa normal é de 23%. A taxa de 6% do Decreto-Lei 97/2026 (verba 2.42.1 da Lista I do CIVA, art. 8.º do decreto-lei) aplica-se a casas vendidas como habitação própria e permanente do comprador ou arrendadas em exclusivo. A Autoridade Tributária entende que não se aplica a quem constrói a sua própria casa: o empreiteiro fatura a 23%.
Quem constrói para habitação própria permanente pode pedir à AT a restituição parcial da diferença entre o IVA pago a 23% e o que seria a 6% (Anexo II ao DL 97/2026; Ofício-Circulado 25118). Exemplo da AT: uma empreitada de 250 000 € mais 23% de IVA dá direito a 42 500 € de restituição. Condições principais:
- ser pessoa singular, fora de qualquer atividade profissional;
- ter contrato de empreitada escrito (um orçamento não chega) e faturas com o seu NIF e a identificação do prédio;
- o valor da casa (o maior entre o valor patrimonial tributário e o terreno mais os custos de construção, sem IVA) não exceder 660 982 €;
- o pedido de licença ou a comunicação prévia ter sido apresentado entre 25/09/2025 e 31/12/2029;
- afetar a casa a habitação própria e permanente nos 6 meses seguintes ao documento de utilização e mantê-la, em exclusivo, pelo menos 12 meses;
- pedir a restituição no Portal das Finanças até 12 meses depois do documento de utilização; a AT paga em 150 dias.
Os materiais comprados por si pagam 23% sem restituição, mas contam para o limite. O IVA em causa tem de ter sido exigível até 31/12/2032. O formulário no Portal das Finanças pode ainda não estar disponível: a OCC disse, em julho/agosto de 2026, que não estava (a confirmar).
E nas casas modulares e pré-fabricadas?
Só o guia prático da OCC (Ordem dos Contabilistas Certificados, julho de 2026, pergunta 21) diz que a restituição pode ser pedida para empreitadas de casas modulares ou pré-fabricadas, "cumprindo os requisitos". Não encontrámos circular, FAQ ou informação vinculativa da AT sobre contratos de fornecimento com montagem, e não é claro se contam como empreitada ou como venda de bens. A confirmar com a AT, ou com um contabilista, antes de assinar. Um contrato redigido como empreitada, com faturas em seu nome e no do prédio, é o ponto de partida. Veja também IVA a 6% na autoconstrução.