É uma edificação
- O RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, com as alterações do Decreto-Lei n.º 108/2026) define edificação como construção incorporada no território "com carácter de permanência, independentemente do sistema construtivo" (art. 2.º, al. a), na redação nova).
- O Decreto-Lei n.º 10/2024 tinha um art. 1.º-A que aplicava o RJUE à construção modular permanente "independentemente da sua natureza amovível ou transportável". O Decreto-Lei n.º 108/2026 revogou esse artigo, mas passou a ideia para o art. 2.º, al. a).
- A Lei n.º 31/2009 (art. 3.º, al. n)) define "obra" em termos semelhantes.
- Não há isenção para estas categorias nos arts. 6.º e 6.º-A do RJUE.
- Um anexo de até 10 m² e 2,2 m só é de escassa relevância se acompanhar um edifício principal e não der para a via pública (art. 6.º-A, n.º 1, al. a)). Uma tiny house autónoma não se enquadra.
A lei não define "permanência" (a confirmar). Caravanas usadas como veículo e regras de campismo estão fora do RJUE e não foram verificadas por nós (a confirmar).
Regra prática
Se a casa fica apoiada ou fixa ao terreno, ou de outro modo incorporada nele com permanência, é edificação quer tenha rodas, quer seja um contentor, quer venha de fábrica. Para habitação, isso significa:
- licença ou comunicação prévia para a obra, conforme o caso (RJUE, art. 4.º);
- depois, comunicação prévia de utilização (arts. 62.º-A e 62.º-B).
Em regra, uma casa nova fora de loteamento ou de plano que fixe os parâmetros precisa de licença (art. 4.º, n.º 2, al. c)); a comunicação prévia só vale com loteamento, plano de pormenor ou unidade de execução que fixem os parâmetros, ou em zona urbana consolidada (n.º 4, als. d) e e)). Veja o caminho do licenciamento e as páginas sobre casas modulares e licença e casas móveis, tiny e contentor.
Já está instalada sem título
A legalização do art. 102.º-A só é possível se a casa puder cumprir as regras em vigor hoje (n.º 1). Isso pesa em três pontos:
- PDM: a classe do solo e se admite habitação. Em solo rústico, acrescem a RAN, a REN e as regras de incêndio; veja terreno rústico.
- Infraestruturas: acessos, água e esgoto.
- Projeto e termos de responsabilidade: a câmara pede o que for necessário ao caso (n.ºs 2 e 3). Projetos e direção de obra são atos próprios de técnicos qualificados (Lei n.º 31/2009, art. 1.º, n.º 2).
Entretanto, a falta de título sujeita a coima de 500 a 200 000 € para pessoas singulares (RJUE, art. 98.º, n.º 1, al. r)), e o proprietário que sabia da ilegalidade responde como promotor, solidariamente com o construtor e o diretor de obra (art. 100.º-A, n.º 2 e n.º 5, al. b)). Mais em obras já feitas.
Se vai comprar uma
- Peça por escrito o que o preço inclui (projeto, transporte, montagem, ligações). Nos exemplos de casas pré-fabricadas do Habitissimo (10/6/2026) os preços incluem transporte e montagem, e eletricidade e canalizações raramente estão incluídas.
- O IVA a 6% na autoconstrução é um reembolso pedido à AT; para casas modulares só encontrámos confirmação de uma fonte secundária (a OCC). Veja IVA a 6% na construção da casa própria.