Resposta curta
Para uma moradia de construção tradicional, os guias bancários e de mercado dão estes intervalos (todos sem o terreno):
| Tipo de obra | Intervalo | Fonte |
|---|---|---|
| Construção tradicional (betão e alvenaria) | 950–1500 €/m² | Santander Salto, 9/6/2026 |
| Média de mercado | 1200–1800 €/m² (média 1500) | Habitissimo, 10/6/2026 |
| Modular de fábrica | 1000–1600 €/m² (média 1300) | Habitissimo, 10/6/2026 |
| Só a estrutura em LSF (aço leve) | 800–1200 €/m² | Montepio, 14/10/2026 |
Por tipologia, o Santander Salto (20/1/2026, valores de referência de 2025) indica: T2 até 100 m², 95 000–150 000 €; T3 de 130 m², 110 000–180 000 €; T4 de 160 m², 160 000–250 000 €.
Nenhum destes guias diz com clareza o que está dentro do preço (fundações, ligações, IVA), e o Habitissimo dá, na mesma página, intervalos diferentes (1200–1800 e 850–1500 €/m²). Trate-os como ordem de grandeza.
Como calculamos
- Quantidades. A partir da área, dos pisos, do método e dos acabamentos, estimamos quantidades típicas: implantação, parede exterior, divisórias, cobertura inclinada, janelas (cerca de 16% da área) e 1 a 3 casas de banho.
- Preços unitários. Multiplicamos pelas quantidades cerca de 40 preços do CYPE Gerador de Preços (escavação de fundações, sapatas de betão armado, parede de tijolo térmico, janelas de alumínio com corte térmico, entre outros). Consultados a 27/10/2026; não reproduzimos o catálogo.
- O que o CYPE não inclui. São custos diretos (materiais, mão de obra e máquinas) mais 2%, sem IVA, para um edifício de referência de 2200 m² e seis pisos. O site público mostra um único preço para Portugal, sem região nem data, e sem estaleiro, custos indiretos nem margem. Numa casa pequena, as parcelas de pouca quantidade (escavação, betonagens, andaimes) tendem a custar mais por unidade.
- Margem. Somamos 15% a 25% (20% no valor central) para estaleiro, custos indiretos e margem do empreiteiro. É um pressuposto nosso, não um dado do CYPE.
- Confronto com o mercado. O resultado aparece ao lado dos intervalos dos guias. Para modular de fábrica e ICF não há item no CYPE, por isso usamos o intervalo de mercado. Em LSF, madeira e CLT o CYPE só dá a estrutura; o resto soma-se com os itens da casa tradicional.
É uma estimativa para planear, não um orçamento.
O que as pessoas esquecem
| Item | Intervalo | Fonte |
|---|---|---|
| Projetos (arquitetura e especialidades) | 7500–12 000 € | Santander Salto (5000–8000 € e 2500–4000 €); o Habitissimo indica cerca de 7000 € para arquitetura e engenharia |
| Certificação energética e acústica | 500–1000 € | Santander Salto, 20/1/2026 |
| Preparação do terreno | 3000–10 000 € | Santander Salto |
| Ligações de água, esgoto e eletricidade | 2000–8000 € | Montepio, 14/10/2026 |
| Licenças e taxas municipais | 2500–7000 € | Santander Salto |
Um terreno inclinado pesa em movimento de terras e muros: a calculadora soma 3000 a 10 000 € nesse caso.
Taxas municipais: três câmaras
Calculámos, a partir das tabelas de cada câmara, as taxas (licença, utilização e vistoria; sem IVA) de uma moradia de 150 m² com 1 fogo, obra de 12 meses, por licenciamento, dentro do perímetro urbano. O montante das taxas é fixado no regulamento municipal (RJUE, art. 3.º, n.º 2, al. f)).
- Vila Franca de Xira (2026): 1189,80 €. O anexo não tem linha de taxa de infraestruturas (TMU), que pode ser cobrada à parte.
- Lousã (2025): 875,45 € fora de loteamento; 446,45 € dentro de loteamento.
- Maia (2026): 859,60 € mais a TMU. Só o primeiro termo da fórmula dá 1876,89 a 3519,18 €, ou seja, 2736 a 4379 €. O terceiro termo não foi calculado.
A diferença vem sobretudo da taxa de infraestruturas. A Cofidis indica cerca de 2500–4000 € para a licença de construção e 400–1600 € para a de utilização.
Ligações
- Eletricidade: serviço de ligação de cerca de 40 € + IVA e comparticipação de 10,73 €/kVA (6,9 kVA dá cerca de 75 €), segundo a ERSE (valores de 2024). O cabo até 30 m é pago ao custo orçamentado pela E-Redes; além disso, os elementos de uso partilhado custam 21,05 €/m (cabo subterrâneo, valores de 2024). A ligação provisória de estaleiro custa 52,43 € + IVA (ERSE, 2026).
- Água e esgoto: em concelhos pequenos os primeiros 20 m de ramal podem ser gratuitos (Mogadouro) ou nem estar tabelados (Alcácer do Sal). Na tarifa das Águas de Cascais (desde 1/7/2026), um ramal de água de 32 mm até 4 m custa 791,56 € (via não pavimentada) ou 1055,41 € (pavimentada), e um de esgoto 1220,16 € ou 1743,09 €, sem IVA. É um limite superior: não é claro que se aplique a uma primeira ligação curta (a confirmar).
- A calculadora usa cerca de 540 a 4000 € (sem IVA); o Montepio fala em 2000 a 8000 €. Conta o orçamento da E-Redes e da entidade de águas.
IVA: 23% ou 6%
O empreiteiro fatura a 23% (continente). Quem constrói a casa para habitação própria e permanente pode pedir à AT o reembolso da diferença até 6%, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026 (anexo II). A calculadora mostra as duas opções. O reembolso cobre empreitadas, não projetos nem materiais comprados à parte. Condições e prazos em IVA a 6% na construção da casa própria.
Os custos estão a subir
O índice de custo de construção de habitação nova do INE (base 2021 = 100) foi 134,88 em agosto de 2026, contra 125,44 em agosto de 2025: +7,5% (cálculo nosso). Os materiais subiram 7,1% e a mão de obra 8,0%.
O que a calculadora não inclui
- Terreno: 20 000–80 000 € (Montepio); até 15% do custo total, desde 25 €/m² no interior e 400–1500 €/m² no litoral (Santander Salto). Imposto do selo de 0,8% sobre o terreno.
- Cozinha equipada, mobiliário, arranjos exteriores e piscina.
- Não confunda com o valor médio de construção do IMI (570 €/m² em 2026, Portaria n.º 471/2025/1), que serve para o cálculo do imposto, nem com a avaliação bancária mediana de moradias do INE (1610 €/m² em agosto de 2026), que é um valor de mercado e não um custo de obra.
Para casas modulares, veja o preço real de uma casa modular.