Cinco verificações, por esta ordem
- Classe do solo no PDM. O plano diretor municipal divide o território em solo urbano e solo rústico. Uma casa nova fora de loteamento e de plano de pormenor exige licença (RJUE, art. 4.º, n.º 2, al. c)). Em solo rústico, é o PDM que diz se uma casa é sequer admitida: veja terreno rústico. Para ver a classe no mapa, use a leitura das cartas públicas.
- Reservas, servidões e riscos. RAN e REN, Rede Natura, áreas protegidas, perigosidade de incêndio, zonas inundáveis e património. Estas restrições levam a consultas a entidades, promovidas pela CCDR (RJUE, art. 13.º-A), e fazem com que o caminho seja licença mesmo havendo loteamento (art. 4.º, n.º 2, al. h)).
- Regulamento do PDM. Área máxima, pisos, afastamentos e parcela mínima estão num texto, não numa carta. Nenhum mapa os mostra.
- O que já existe e como se chega ao terreno. A legalidade de edifícios existentes prova-se com documentos da câmara. A câmara pode recusar o projeto se faltarem ou estiverem sobrecarregados os acessos, a água ou o saneamento (RJUE, art. 24.º, n.º 5).
- Perguntar à câmara antes de comprar. O pedido de informação prévia (RJUE, art. 14.º) pode ser feito por qualquer interessado, mesmo sem ser o proprietário (art. 14.º, n.os 1, 3 e 4).
Um aviso sobre a lei dos solos
Desde 2024, os municípios podem reclassificar solo rústico em urbano para habitação acessível (RJIGT, art. 72.º-B, na redação do DL 117/2024 e da Lei 53-A/2025). A iniciativa é do município, não do dono do terreno, e o regime termina no fim de 2028 (DL 117/2024, art. 3.º-A). Não compre um terreno rústico à espera de uma reclassificação: veja a lei dos solos.
Depois do terreno
Com o terreno escolhido, o passo seguinte é saber que licença precisa e quanto tempo pode demorar.