Como funciona
- Na fatura: o empreiteiro cobra o IVA à taxa normal (23% no continente). A taxa de 6% da verba 2.42.1 da Lista I do CIVA, aditada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 (art. 8.º), é para empreitadas de imóveis vendidos como habitação própria e permanente do comprador ou arrendados em exclusivo. A AT entende que não se aplica a quem constrói a sua casa (Ofício-Circulado 25116, n.º 3; informação vinculativa PIV 30499, de 11/8/2026, da Madeira e coerente com as circulares nacionais).
- Depois: o dono pede à AT o reembolso parcial previsto no Anexo II ao Decreto-Lei n.º 97/2026, regulado pelo Ofício-Circulado 25118 (22/7/2026). O reembolso é a diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que seria devido a 6%.
- Datas: efeitos desde 1/7/2026, para IVA exigível desde 1/1/2026 (DL 97/2026, art. 18.º, n.ºs 4, 5 e 8) e até 31/12/2032 (Anexo II, art. 2.º, n.º 1).
A 27/10/2026 não encontrámos diploma que altere o DL 97/2026; a retificação de 13/7/2026 não mexe no Anexo II.
Quem pode pedir
Pessoas singulares, fora de atividade empresarial ou profissional, que contratem empreitadas para construir um imóvel destinado à sua habitação própria e permanente (HPP) (Anexo II, art. 1.º e art. 2.º, n.º 1; Ofício-Circulado 25118, n.º 1). Havendo vários proprietários, todos têm de afetar a casa a HPP.
Ficam de fora a reabilitação (exceto se o edifício antigo for totalmente demolido) e a compra de materiais sem empreitada.
O teste do limite de 660 982 €
O maior destes dois valores não pode exceder 660 982 € (Anexo II, art. 2.º, n.º 2; Ofício-Circulado 25118, n.º 1 c) e exemplos 2 a 4):
- o valor patrimonial tributário (VPT) da casa acabada, inscrito na matriz;
- o valor de aquisição do terreno mais os custos de construção, sem IVA, incluindo os não reembolsáveis (como materiais comprados à parte).
Se o terreno foi adquirido a título gratuito, conta o valor base do imposto do selo; IMT e imposto do selo da compra ficam fora. Entram também equipamentos fixos e serviços contratados à parte (DL 97/2026, art. 3.º, n.º 1). Os limites só mudam por portaria (DL, art. 2.º, n.º 3).
Condições e o que guardar
| Condição | Detalhe |
|---|---|
| Habitação própria | Afetar a casa a HPP (domicílio fiscal) nos 6 meses seguintes ao título de utilização e mantê-la em exclusivo como HPP pelo menos 12 meses. As exceções seguem o art. 10.º, n.º 26, do CIRS (por exemplo, fim do casamento ou da união de facto, ou mais dependentes). Em caso de incumprimento, a AT pode liquidar adicionalmente nos 4 anos seguintes ao fim do prazo (art. 7.º) |
| Procedimento urbanístico | Pedido de licenciamento ou comunicação prévia entregue entre 25/9/2025 e 31/12/2029 (DL 97/2026, art. 18.º, n.ºs 5 e 6) |
| Contrato | Escrito (um orçamento não é contrato), um por empreiteiro |
| Faturas | Com o seu NIF e referência clara ao prédio, comunicadas à AT (e-fatura), com IVA à taxa normal |
Guarde durante 5 anos (Anexo II, art. 4.º, n.ºs 2 e 3): identificação do prédio, coproprietários e quotas; contratos escritos; título de utilização; prova do valor do terreno; todas as faturas da obra, reembolsáveis ou não; prova da data e do tipo de procedimento urbanístico.
Como e quando pedir
- Onde: no Portal das Finanças ("Restituições Outros Regimes IVA"). Se o formulário já está disponível: a confirmar (a Ordem dos Contabilistas Certificados dizia em julho de 2026 que ainda não).
- Prazo: 12 meses depois do título de utilização, isto é, da entrega à câmara do termo de responsabilidade e das telas finais (RJUE, art. 62.º-A); os mesmos 12 meses valem para corrigir. Para títulos do 1.º semestre de 2026, o pedido abriu a 1/10/2026 e os 12 meses contam dessa data (DL 97/2026, art. 18.º, n.º 8; Ofício-Circulado 25118, n.ºs 11 a 13).
- Pagamento: a AT paga em 150 dias após o pedido bem instruído, por transferência para o IBAN registado (Anexo II, arts. 5.º e 6.º, n.º 2).
O que não é reembolsado
- Materiais comprados à parte: pagam 23% e não são devolvidos, mas contam para o teste do limite. Exemplo do Ofício-Circulado 25118: tintas compradas pelo dono, com 2300 € de IVA que não volta.
- Projetos e respetivos honorários: não são empreitadas, pelo que ficam de fora (leitura nossa do Anexo II, art. 3.º, n.º 1; confirme com a AT). A devolução de 50% do IVA dos projetos da Lei n.º 9-A/2026 (art. 2.º, al. d), subal. v)) é só para o arrendamento acessível.
Exemplo (Ofício-Circulado 25118, exemplo 4)
Empreitada de 250 000 € mais 23% de IVA (57 500 €), supondo que o limite é cumprido:
| Valor | |
|---|---|
| IVA pago a 23% | 57 500 € |
| IVA a 6% | 15 000 € |
| Reembolso | 42 500 € |
São 17 pontos percentuais (23% menos 6%) sobre os custos elegíveis. A calculadora de custos aplica-os se escolher pedir o reembolso.
Casas modulares e pré-fabricadas
O reembolso é para "empreitadas de construção". Só o Guia Prático da OCC (julho de 2026, pergunta 21) diz que o reembolso pode ser pedido em empreitadas de casas modulares ou pré-fabricadas, cumprindo os requisitos; é uma fonte secundária. Não encontrámos circular, FAQ ou informação vinculativa da AT sobre fornecimento mais montagem (a confirmar). Antes de assinar, peça um contrato escrito de empreitada e confirme com a AT ou com um contabilista certificado. Veja casas modulares: preço real.
Contraste: comprar a um promotor
Se um promotor constrói para vender, as empreitadas dele são faturadas diretamente a 6% (verba 2.42.1) quando a casa é vendida como HPP do comprador, com as taxas de IMT do art. 17.º, n.º 1, al. a) ou b), do CIMT, por até 660 982 €, até 24 meses depois do título de utilização e com a escritura a mencionar a verba (DL 97/2026, art. 10.º; Ofício-Circulado 25116, n.º 3.1). Se o comprador não afetar a casa a HPP em 6 meses, ou não a mantiver 12 meses, paga um adicional de 10% em IMT (a confirmar a base de cálculo).