Em resumo
- Prazo: o regime vigora durante quatro anos a contar de 31 de dezembro de 2024, ou seja, até ao fim de 2028 (o último dia exato, a confirmar). Os procedimentos iniciados nesse período continuam; prolongar o regime exigiria um relatório de avaliação do Governo debatido no Parlamento (DL 117/2024, art. 3.º-A, n.os 1 a 4, aditado pela Lei 53-A/2025, art. 3.º).
- Quem decide: o município. A lei diz «os municípios podem determinar» (RJIGT, art. 72.º-B, n.º 1). O proprietário não tem direito a que o seu terreno seja reclassificado.
- Para quê: habitação e usos complementares, com muita habitação acessível, como se vê abaixo.
O que a lei permite
O regime está no regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial (RJIGT, DL 80/2015), no art. 72.º-B, introduzido pelo DL 117/2024 (de 30 de dezembro de 2024) e alterado pela Lei 53-A/2025 (de 9 de abril de 2025). O município pode reclassificar solo rústico em urbano por uma alteração simplificada do PDM quando o fim é habitação e usos complementares e se cumprirem as condições (RJIGT, art. 72.º-B, n.º 1):
- o terreno é contíguo a solo urbano;
- pelo menos 700/1000 da área de construção acima do solo é habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados;
- as infraestruturas existem ou estão asseguradas;
- a operação é compatível com a estratégia local de habitação.
A Lei 53-A/2025 substituiu a expressão «habitação de valor moderado», usada no DL 117/2024, por habitação pública, arrendamento acessível e habitação a custos controlados.
O que fica de fora
- Vários tipos de REN (zonas costeiras, leitos e margens, zonas ameaçadas pelas cheias, recarga de aquíferos, erosão, instabilidade de vertentes), e a RAN de classe A1 e solos das classes A e B, mantêm a sua proteção (RJIGT, art. 72.º-B, n.os 3 e 4).
- A deliberação de reclassificação tem de mostrar o impacto nas infraestruturas e a viabilidade económico-financeira. A CCDR dá parecer não vinculativo em 20 dias, e o silêncio vale como aprovação. As obras de urbanização têm 4 anos (prorrogáveis uma vez por 1 ano) e a reclassificação é registada no registo predial (RJIGT, arts. 72.º, n.os 4 e 12 a 15, e 123.º, n.º 11).
O que significa para quem compra um terreno
- É uma ferramenta municipal para habitação acessível, não uma forma de transformar um terreno rústico num lote livre de mercado. Não a apresente, nem a aceite de um vendedor, como um direito do dono.
- A classe do solo no mapa vem da CRUS, extraída das plantas de ordenamento dos planos em vigor. Uma reclassificação por esta lei faz-se por uma alteração do PDM e, pela descrição da CRUS (leitura nossa), só aparece nela depois de a alteração entrar em vigor e ser depositada. Não encontrámos uma marca própria para estas reclassificações nem um prazo de atualização (a confirmar). Veja a data do PDM no resultado.
- Pergunte à câmara se há uma alteração do PDM em curso, medidas preventivas ou um plano novo para aquela zona. Fale com um advogado antes de assinar um contrato à espera de uma reclassificação.
- Em solo rústico, o caminho da licença e as restrições (RAN, REN, incêndio) mantêm-se até a reclassificação existir. Veja terreno rústico.