O PDM decide se há casa
- O procedimento para uma casa nova em solo rústico é a licença (RJUE, art. 4.º, n.º 2, al. c)). Mas antes disso o PDM tem de admitir uma casa ali.
- O regulamento de cada PDM é diferente e não é uma carta. O mapa deste site dá como exemplos de casos que um PDM costuma prever a habitação de agricultor, a parcela mínima e o edifício existente. O que vale para o seu concelho é a confirmar no regulamento e com a câmara.
- A câmara recusa o projeto se violar o PDM, as servidões ou o uso (RJUE, art. 24.º, n.º 1, al. a)), ou se faltarem ou estiverem sobrecarregadas as redes de acesso, água e saneamento (art. 24.º, n.º 5).
- Em solo rústico é provável haver consultas a entidades em razão da localização, via CCDR: RAN, REN, ICNF e perigosidade de incêndio (RJUE, art. 13.º-A). Isso soma tempo à licença.
RAN e REN
- RAN. Uma casa só se admite em casos excecionais (DL 73/2009, art. 22.º, n.º 1): habitação própria e permanente de agricultor numa exploração (al. b)), ou de um proprietário com insuficiência económica comprovada (al. c)). Pela leitura da al. b) e da al. c), quem não está numa destas situações não tem enquadramento para uma casa nova. Confirme com a entidade regional da RAN. O parecer dela é vinculativo, com 20 dias de prazo (art. 23.º).
- REN. A construção nova é interdita (DL 166/2008, art. 20.º, n.º 1). Há exceções no anexo II (na versão do DL 124/2019), como habitação associada a exploração agrícola, turismo, indústria, agroindústria ou pecuária (implantação superior a 35 m² e inferior a 300 m²) e ampliação de habitação existente. Quais valem em cada tipo de REN, a confirmar. Procedimento: comunicação prévia à CCDR.
Detalhe e limites em RAN e REN.
Incêndio
- Em APPS com condicionamentos à edificação, e fora de aglomerados rurais, são proibidos loteamentos e obras de edificação (DL 82/2021, art. 60.º, n.º 1). A única exceção para habitação é a reconstrução de casa própria e permanente, com condições cumulativas (art. 60.º, n.º 2, al. b)). Uma casa nova de um particular não tem exceção (leitura nossa dos n.os 1 e 2).
- Fora das APPS, em solo rústico fora de aglomerados rurais, em território florestal ou a menos de 50 m dele, uma construção nova exige faixa de gestão de combustível de 50 m, afastamento de pelo menos 50 m aos limites do terreno e medidas de resistência ao fogo com parecer obrigatório e vistoria (art. 61.º, n.º 1). Em parcelas pequenas, o afastamento de 50 m pode ser difícil de cumprir.
- Solo urbano não está automaticamente fora do art. 60.º: a exceção é para aglomerados rurais.
Veja incêndio e construção.
Ruínas e casas existentes
- O RJUE não trata «ruínas» como categoria. Só fala nos poderes da câmara para mandar demolir edifícios que ameacem ruína (art. 89.º, n.º 3; art. 102.º, n.º 3, al. b)).
- Reconstruir exige uma edificação existente com último antecedente válido (art. 2.º, als. c) e r)): repõe as fachadas e a cobertura, sem aumentar área nem volume. Se aumentar, é ampliação (art. 2.º, al. e)).
- A reconstrução está isenta de licença (art. 6.º, n.º 1, al. e)), mas não dispensa o PDM, as servidões nem as regras técnicas (art. 6.º, n.º 8). Comunica-se o início da obra com 5 dias de antecedência (art. 80.º-A) e, no fim, a utilização por comunicação prévia com prazo (art. 62.º-B).
- Uma ruína sem paredes nem cobertura reconhecíveis pode não contar como edificação existente, e um edifício que nunca foi legal pode ir para legalização ou valer como obra nova pelo PDM de hoje. O teste da «volumetria reconhecível» é prática municipal (a confirmar na câmara).
Veja legalizar uma ruína e legalizar em terreno rústico.
E a reclassificação para urbano?
A lei dos solos deixa os municípios reclassificar solo rústico em urbano para habitação acessível, não o dono do terreno, e termina no fim de 2028 (RJIGT, art. 72.º-B; DL 117/2024, art. 3.º-A). Não conte com ela ao comprar: veja a lei dos solos.
Casas modulares, móveis e tiny houses
Uma casa modular ou pré-fabricada, ou uma casa móvel ou contentor fixos ao terreno para habitar, é uma edificação (RJUE, art. 2.º, al. a)) e segue o mesmo procedimento. Veja casas modulares em terreno rústico.