Que obras precisam de título
O RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, com as alterações do Decreto-Lei n.º 108/2026) sujeita as operações urbanísticas a licença ou a comunicação prévia, salvo isenção (arts. 4.º e 6.º). Uma obra que aumenta a área ou o volume é uma ampliação, mesmo que lhe chamem reconstrução (art. 2.º, al. e)), e segue esse caminho.
Algumas obras são de escassa relevância urbanística e dispensam título (art. 6.º-A). Um exemplo é o anexo de até 10 m² e 2,2 m de altura, mas só se acompanhar um edifício principal e não der para a via pública (n.º 1, al. a)). Os municípios podem acrescentar categorias e limites (n.º 1, al. i), e n.º 3). Uma construção isolada, como uma casa pequena autónoma, não cabe nesta alínea.
O que arrisca quem não legaliza
- Coima: realizar obras sem título é contraordenação, com coima de 500 a 200 000 € para pessoas singulares e de 1500 a 450 000 € para empresas (art. 98.º, n.º 1, al. r)).
- Responsabilidade solidária: respondem em conjunto os promotores e proprietários, os construtores e os diretores de obra (art. 100.º-A, n.ºs 2 a 4). O proprietário que sabia das obras ilegais conta como promotor (n.º 5, al. b)). A aprovação ou a fiscalização da câmara não isenta o diretor de obra (n.º 9).
- Medidas da câmara: a legalização é uma das medidas de tutela da legalidade (art. 102.º, n.º 2, al. d)).
- Venda: a escritura tem de mencionar o título, ou a declaração do vendedor de que o tem ou não tem; a omissão torna o ato anulável (art. 4.º-A, n.º 14). Como isto se aplica a uma ampliação sem título numa casa que tem título é pergunta para o notário (a confirmar).
Como corre a legalização (art. 102.º-A)
- Condição: a obra tem de poder cumprir as regras em vigor hoje (n.º 1). A câmara notifica os interessados e fixa um prazo.
- Instrução: depende do pedido concreto. A câmara pode pedir projetos de especialidades, termos de responsabilidade ou certificados (n.ºs 2 e 3).
- Dispensas: quando não há ampliação nem alteração, não se exige, por exemplo, estimativa de custo, caução ou seguro (n.º 4). Numa ampliação ou numa alteração essa dispensa não se aplica.
- Regras técnicas impossíveis ou desproporcionadas de cumprir podem ser dispensadas, se as condições da data da obra foram cumpridas. Quem pede prova essa data (n.º 5).
- Informação: quem tem interesse pode pedir informação sobre o procedimento e a câmara responde em 15 dias (n.º 6).
- Oficiosamente: se o dono não legalizar, a câmara pode fazê-lo, só em obras que não precisem de cálculos de estabilidade (n.ºs 8 e 9). Reconhece apenas a conformidade com os planos, sem prejuízo de terceiros (n.º 11).
O preâmbulo do Decreto-Lei n.º 108/2026 (que não é norma legal) diz que uma alteração de projeto depois de a obra ter começado se trata como legalização.
Passos práticos
- Reúna o que existe: o título da casa, o projeto aprovado (se houver) e a data aproximada das obras. A data conta para as dispensas do n.º 5.
- Pergunte à câmara o que exige para o seu caso (art. 102.º-A, n.º 6).
- Técnico habilitado: projetos e direção de obra são atos próprios de técnicos qualificados (Lei n.º 31/2009, art. 1.º, n.º 2), e só técnicos inscritos na respetiva ordem subscrevem projetos (RJUE, art. 10.º, n.º 3).
- Taxas: aplicam-se a todos os atos do RJUE (art. 116.º, n.º 3). Veja exemplos em quanto custa construir.
- Uso: concluída a obra, a utilização passa pela comunicação prévia (arts. 62.º-A e 62.º-B).
Obras com comunicação prévia
Mesmo depois de a comunicação prévia estar aceite, a câmara pode verificar a todo o tempo se a obra corresponde aos projetos entregues (art. 35.º, n.º 11, e art. 93.º). Se a obra se afastou dos projetos entregues, a câmara pode detetá-lo nessa verificação.