De onde vem a regra dos 1951
O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951. A isenção de licença de utilização para casas antigas vem do âmbito deste regulamento, não de uma data nacional única:
- O RGEU aplicava-se nos perímetros urbanos e nas zonas rurais de proteção das sedes de concelho e de outros locais com plano (RGEU, Título I, cap. I, art. 1.º).
- Aplicava-se ainda onde uma deliberação municipal o estendeu e, sempre, a edifícios industriais ou de utilização coletiva (Decreto-Lei n.º 38 382, art. 1.º, § único).
- Por isso a data limite é local. Segundo um formulário do município de Évora (fonte secundária), são 7/8/1951 dentro do perímetro urbano de 1945 e 23/4/1969 no resto, citando o RGEU e o Decreto-Lei n.º 166/70. Uma casa rural pode ter de provar uma data posterior a 1951.
O RGEU continua em vigor. O Decreto-Lei n.º 108/2026 (art. 8.º) reescreveu o art. 25.º do Decreto-Lei n.º 10/2024: o RGEU só será revogado quando entrar em vigor o novo diploma com as regras técnicas de construção, e não a 1/6/2026, como alguns sites ainda dizem.
O que diz o RJUE hoje
- Não encontrámos, no RJUE nem nos Decretos-Leis n.º 108/2026 e n.º 10/2024, artigo que isente expressamente os edifícios anteriores ao RGEU. A base legal atual é uma questão em aberto (a confirmar com a câmara).
- O Decreto-Lei n.º 281/99, que falava em "isenção de alvará" nas escrituras, foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 (art. 24.º, al. b)).
- O que existe: o título de utilização passa com o prédio (RJUE, art. 4.º-A, n.º 13) e a escritura tem de mencionar o título ou a declaração do vendedor de que o tem ou não tem (art. 4.º-A, n.º 14). A omissão torna o ato anulável. A lei não diz expressamente como se declara no caso de uma casa anterior ao RGEU; pergunte ao notário e à câmara (a confirmar).
- Uma casa construída licitamente está protegida de regras posteriores (art. 60.º, n.º 1).
A certidão da câmara
As câmaras emitem certidões a atestar que o edifício é anterior ao âmbito do RGEU, mas o efeito varia. A Câmara de Cascais, por exemplo, diz que a certidão só atesta que o edifício é anterior a 1951. São fontes secundárias (formulário de Évora, página de serviço de Cascais, quor.pt).
- A isenção perde-se se houve depois obras que precisavam de licença e não a tiveram. Veja obras já feitas.
- O que se pede e o que a certidão prova varia de município para município. Pergunte nos serviços de urbanismo.
E se quiser reconstruir ou obter título
- Um edifício anterior ao RGEU é o exemplo típico de uma operação que "não carecia de título" quando foi construída. O RJUE usa esta noção na definição de "último antecedente válido" (art. 2.º, al. r)), que sustenta a isenção de reconstrução (art. 6.º, n.º 1, al. e)). É uma leitura nossa; veja reconstruir uma ruína.
- Se a casa tiver sido ampliada ou alterada sem título, aplica-se a legalização do art. 102.º-A.
- Se a casa estiver em solo rústico, as regras de RAN, REN e incêndio podem pesar: terreno rústico.