Primeiro: a casa tem título?
Hoje o título de utilização é uma comunicação prévia, feita à câmara depois da obra (RJUE, arts. 62.º-A e 62.º-B). O Decreto-Lei n.º 108/2026 (art. 9.º) fez com que as referências a "licença de utilização" passassem a significar estas comunicações e as de "alvará" a significar "título". O título acompanha o prédio quando este é vendido (RJUE, art. 4.º-A, n.º 13).
Para saber onde está a sua casa:
- Há título ou processo de obra na câmara? Pergunte nos serviços de urbanismo se existe processo de obra e título de utilização para o prédio.
- A casa é muito antiga? Algumas casas nunca precisaram de licença de utilização. Veja casas anteriores a 1951; a data limite varia por município.
- Houve obras depois? Ampliações e alterações sem título são outro caso: obras já feitas.
- Na compra e venda, a escritura tem de mencionar o título, ou a declaração do vendedor de que o tem ou de que não o tem. A omissão torna o ato anulável (RJUE, art. 4.º-A, n.º 14).
O que é a legalização (art. 102.º-A)
- Aplica-se a operações urbanísticas ilegais quando é possível a conformidade com as regras em vigor hoje (n.º 1, na redação desde o Decreto-Lei n.º 136/2014).
- A câmara notifica os interessados e fixa um prazo. O que se entrega depende do pedido concreto: projetos de especialidades, termos de responsabilidade ou certificados, conforme a câmara pedir (n.ºs 2 e 3).
- Quem tem interesse pode pedir informação sobre o procedimento, e a câmara responde em 15 dias (n.º 6). Os municípios regulam o procedimento (n.º 7; art. 3.º, n.º 2, al. m)).
- Se o dono não legalizar, a câmara pode fazê-lo oficiosamente, só para obras que não precisem de cálculos de estabilidade (n.ºs 8 e 9). A câmara reconhece apenas a conformidade com os planos, sem prejuízo de terceiros (n.º 11).
O que a câmara pode dispensar
Quando a legalização não exige ampliação nem alteração, não é preciso apresentar (n.º 4, als. a) a f)):
- calendarização da obra;
- estimativa de custo;
- caução;
- seguro de construção e de acidentes de trabalho;
- títulos de habilitação do construtor válidos à data da obra.
O Decreto-Lei n.º 108/2026 revogou as alíneas g) e h) do n.º 4 (livro de obra e plano de segurança); o art. 9.º, n.º 12, proíbe ainda exigi-los em geral como instrução.
Regras técnicas que passaram a ser impossíveis ou desproporcionadas de cumprir podem ser dispensadas, se as condições em vigor quando a casa foi construída foram cumpridas. Quem pede tem de provar a data da construção (n.º 5).
E depois da legalização
- O uso da casa passa pela comunicação prévia de utilização (RJUE, art. 62.º-A, ou art. 62.º-B, que a câmara indica).
- As taxas aplicam-se a todos os atos do RJUE (art. 116.º, n.º 3) e variam por câmara. Veja exemplos em quanto custa construir.
- Os projetos e a direção de obra são atos próprios de técnicos qualificados (Lei n.º 31/2009, art. 1.º, n.º 2).
- Uma casa construída legalmente fica protegida de regras posteriores (RJUE, art. 60.º, n.º 1). Em reconstrução ou alteração, a câmara não pode recusar com base em regras posteriores à construção se a obra não criar nem agravar desconformidades, ou se melhorar a segurança ou a salubridade (n.º 2).
Se a casa não puder ser legalizada
Se a obra não puder cumprir as regras de hoje (por exemplo, por estar em solo rústico com restrições), a legalização não avança. Veja legalizar em terreno rústico. A legalização é uma das medidas de tutela da legalidade do art. 102.º (n.º 2, al. d)), e a falta de título pode dar coima (art. 98.º, n.º 1, al. r)).